私道に接する戸建てや土地は、道路が見た目どおり使えているだけでは、購入後の通行、車の出入り、配管工事、維持費まで確定したとはいえません。
結論は、契約前に道路種別、所有者、持分、通行や掘削の根拠、上下水道などの配管位置、維持管理の負担を資料と書面で確認することです。
私道の状況は物件ごとに異なり、一般論だけで権利の有無を断定できないため、宅地建物取引士や必要に応じて弁護士へ個別確認します。
確認は広告の私道負担欄だけで終えず、役所調査、登記、現地、売主保管資料、契約条件の五つを照合します。
同じ面積の負担でも、持分の有無や利用条件で購入後の影響は変わります。
私道の種類・所有者・持分を資料で確認する
最初に、前面道路が公道か私道か、建築基準法上の道路に該当するか、道路位置指定やセットバックの扱いがどうなっているかを確認します。
次に、公図、地積測量図、道路台帳、登記事項証明書、重要事項説明書を照合し、私道部分の地番と所有者、対象物件に付く持分を確認します。
国土交通省の宅地建物取引業法の説明資料では、売買などで私道に関する負担を重要事項として説明することが示されています。
- 私道負担の面積と対象地番を重要事項説明書で確認します。
- 共有持分型か道路を分けて所有する形かを登記で確認します。
- 物件の持分が売買対象へ含まれるか契約書で確認します。
- 道路幅員、接道長さ、セットバック部分を測量資料で確認します。
- 現況と役所資料が違う場合は調査結果を書面でもらいます。
建物と敷地の現地確認は中古戸建ての内見チェックリストと合わせて行います。
現地では道路幅だけでなく、電柱、塀、曲がり角、駐車時の切り返し、救急車や工事車両の進入余地も確認します。
図面上の幅員と実際に使える幅が異なる場合は、その理由を調査します。
通行・車両・掘削・配管の権利を確認する
徒歩で通れること、車で通れること、工事車両が入れること、上下水道やガスの配管を掘削できることは別々に確認します。
私道持分がある場合でも利用条件や管理方法が決まっていることがあり、持分がない場合は通行・掘削承諾書や地役権などの根拠を確認します。
全宅連の私道の通行・掘削承諾に関する研修資料も、通行、設備埋設、掘削の承諾書を売買条件へ明記する例を示しています。
- 人の通行と自動車通行の範囲を分けて確認します。
- 上水道、下水道、ガス、電気、通信の配管経路を確認します。
- 修理や建替えで掘削するときの承諾者と連絡方法を確認します。
- 承諾書が買主や将来の所有者へ引き継がれる内容か確認します。
- 住宅ローンの申込前に金融機関が求める道路資料を確認します。
口頭で長年使えているという説明だけで終えず、現在の所有者全員と書面の対応関係を確認します。
承諾書には対象地番、通行または掘削の範囲、費用負担、原状回復、承継条項、署名者が分かるかを確認します。
古い承諾書は、現在の所有者と対象土地に対応しているかを再確認します。
維持管理費・将来工事・売買条件を書面にする
私道は舗装、排水、陥没、除雪、照明、境界の補修が必要になるため、誰がいつどの割合で費用を負担するかを確認します。
- 直近の補修履歴と費用負担の記録を確認します。
- 共有者間の管理規約、覚書、集金方法を確認します。
- 将来の掘削と原状回復の費用負担を確認します。
- 承諾書取得を売主の義務にする場合は期限と未取得時の扱いを定めます。
- 境界未確定や相続未登記の所有者がいないか確認します。
重要事項説明の全体は住宅購入の重要事項説明チェックリストで、契約書や見積書と照合します。
私道負担があること自体で購入不可と決めず、必要な通行・工事ができ、費用と責任が見える状態かを判断します。
不明な所有者、承諾の欠落、境界や接道の不一致が残る場合は、解消条件を契約前に書面化し、専門家の確認が終わるまで契約を急がないことが大切です。
