土地の地中埋設物は、旧建物の基礎や杭、コンクリート片、配管、浄化槽、タンク、廃棄物など、地表から見えないものを含みます。
埋設物があるだけで直ちに土地を使えないとは限りませんが、新築の基礎や地盤改良、配管、外構へ支障が出ると撤去費用と工期が増えます。
結論は、土地の履歴と解体記録を集め、建築計画に合わせて調査範囲を決め、発見時の撤去、費用、通知期限を契約前に書面化することです。
契約不適合に当たるかは契約内容と個別事情で変わるため、宅地建物取引士、建築士、弁護士へ資料を示して確認してください。
土地の履歴・解体記録・建築計画から調査範囲を決める
最初に売主の物件状況報告書、重要事項説明書、解体工事の見積書、工事写真、完了報告、廃棄物の処分記録を確認します。
旧建物の配置図や古い住宅地図、航空写真、登記、過去の土地利用から、工場、給油施設、井戸、浄化槽、地下室などの可能性を整理します。
古家を解体した更地では、基礎、杭、ブロック、配管、庭石がどこまで撤去されたかを施工会社の記録で照合します。
全日本不動産協会の地中埋設物と契約不適合責任の解説は、建物建築に支障となる質や量、契約内容が判断で重要になると示しています。
次に建築会社へ建物の位置、基礎深さ、地盤改良、駐車場、給排水、擁壁を示し、支障が出る範囲を図面へ落とします。
調査方法は、資料確認、現地踏査、地中レーダー、試掘、ボーリングなどで分かる範囲と限界が異なります。
土地全体を無計画に掘るのではなく、建築計画と旧建物の痕跡を基に、専門会社へ位置と深さを指定します。
現地では不自然な沈下、土質や色の違い、コンクリート片、マンホール、切断された配管、盛土の境目を確認します。
隣地からの配管や越境物は所有と利用関係が別問題になるため、境界資料と管理者を確認します。
古家付き土地の確認は古家付き土地を買う前の注意点も参照し、解体と新築の見積もりを分けます。
撤去範囲・費用負担・通知期限を契約書へ具体化する
契約書では、土地を何に使うため買うのか、どの状態で引き渡されれば契約に適合するのかを具体的にします。
埋設物が見つかった場合に、売主が撤去するのか、買主が撤去して精算するのか、価格へ織り込むのかを決めます。
対象は基礎、杭、配管、浄化槽、タンク、廃棄物などを例示し、建築に支障があるものだけか、全撤去かを曖昧にしません。
調査費、撤去費、運搬処分費、埋め戻し、地盤再調査、設計変更、工期遅延をどこまで負担対象にするか確認します。
発見を通知する期限、通知先、必要な写真、位置図、見積書、第三者確認、工事を止める条件も条項へ反映します。
契約後・引渡し前に試掘できるなら、売主の承諾、復旧方法、費用、結果が悪い場合の解除や価格調整を停止条件として検討します。
国土交通省の消費者向け不動産取引案内も、資料だけでなく現地で物件状況を確認することの有効性を案内しています。
引渡し後に埋設物が見つかったら、すぐ撤去して証拠を失わず、工事を安全に止めて位置、深さ、種類、量を写真と図面で記録します。
そのうえで売主と仲介へ契約に定めた方法で通知し、勝手に高額工事を進める前に調査と見積もりの確認を求めます。
契約不適合責任の一般的な確認は中古住宅の契約不適合責任も参考にし、土地用の特約を別途確認します。
土壌汚染、不発弾、文化財、産業廃棄物は通常の基礎残置と対応先が異なるため、疑いがあれば行政と専門家へ相談してください。
まとめ
地中埋設物は、旧基礎、杭、配管、タンク、廃棄物など種類が広く、建築計画へ支障があるかで影響が変わります。
土地履歴、解体記録、現地、必要な試掘を建築計画と重ね、撤去範囲、費用、通知期限を契約書へ具体的に記載します。
発見後は証拠を残して工事を止め、売主・仲介・建築士・法律専門家へ契約書と調査結果を示して対応しましょう。
