いわゆる事故物件を買うときは、価格が安いかだけでなく、何がどこで起き、売主と宅地建物取引業者が何を確認し、契約書へどう記載するかを確かめます。
人の死に関する告知の扱いは、自然死かどうか、特殊清掃の有無、発生場所、社会的影響、買主からの質問などで変わり得ます。
結論は、告知事項を口頭で終わらせず、物件状況報告書などの書面、現地、修繕記録、価格根拠、融資、将来売却まで確認してから判断することです。
個別事案の告知義務や契約責任は法律判断を含むため、宅地建物取引士や弁護士などへ書類を示して確認してください。
告知書で発生場所・時期・調査範囲を確認する
最初に、売主の物件状況報告書、告知書、重要事項説明書、売買契約案を入手し、人の死に関する記載が同じ内容か照合します。
国土交通省の人の死の告知に関するガイドラインは、居住用不動産で宅地建物取引業者が取るべき対応の一般的な基準を示しています。
売買と賃貸では考え方が同じとは限らないため、賃貸で示される期間だけを見て売買でも告知不要だと判断しません。
発生した住戸、共用部、敷地、隣接住戸のどこか、時期、死因の説明範囲、発見までの状況、特殊清掃の有無を質問します。
宅地建物取引業者が売主へ何を質問し、どの資料を確認したか、近隣聞き込みやインターネット調査まで行ったかを区別します。
調査には限界があるため、分からない事項を分かったように埋めず、未確認・回答なしも書面へ残してもらいます。
内見では臭い、変色、交換された床・壁・設備、漏水や火災跡などを確認し、必要なら専門家の建物状況調査を検討します。
重要事項説明は住宅購入の重要事項説明チェックリストと合わせ、説明を受けた日と回答者を記録します。
自分と同居家族が事実を受け入れられるかは、価格とは別の購入条件として契約前に話し合います。
昼夜で現地を訪れ、近隣への周知度や生活中に気になる要素を自分たちの感覚でも確認します。
価格差だけでなく融資・修繕・将来売却まで比較する
価格比較は、同じエリア、駅距離、築年、面積、階数、方位、修繕状態の成約事例と比べ、事故以外の値下がり要因を分けます。
安く買えても、特殊清掃、内装、設備、火災や漏水への修繕が十分か、工事範囲、施工会社、保証、写真で確認します。
建物の物理的な不具合は心理的な抵抗感とは別問題なので、中古住宅の契約不適合責任も確認します。
住宅ローンは物件評価や金融機関の方針で扱いが変わる可能性があるため、告知資料を隠さず事前審査・本審査の担当者へ提示します。
火災保険なども、事故の内容と修繕済み箇所、今後の補償範囲を保険会社または代理店へ確認します。
将来売却や賃貸へ出す場合、自分が知った事実を次の相手へどう伝えるか、価格と販売期間へどのように影響し得るかを不動産会社へ聞きます。
国土交通省の消費者向け不動産取引案内も、画像だけでなく現地で物件状況を確認する有効性を案内しています。
契約には、告知書を付属書類にすること、説明済み事実、未確認事項、融資解除、引渡し前の状態変化、修繕保証を反映してもらいます。
事実が説明と違う、売主・仲介・資料の回答が一致しない場合は、申込みや契約を急がず、弁護士や不動産相談窓口へ確認してください。
購入後に新しい事実が判明した場合の連絡先と、契約上どの条項で扱うかも署名前に確認します。
まとめ
事故物件の購入では、発生場所・時期・内容、特殊清掃、調査範囲、未確認事項を書面でそろえます。
価格差だけでなく、修繕、住宅ローン、保険、家族の受容、将来売却時の説明と売りやすさまで比較しましょう。
口頭説明と契約書類が一致しない場合は急いで契約せず、宅地建物取引士や弁護士などへ確認することが重要です。
