古家付き土地は、土地の上に既存建物が残った状態で引き渡される物件です。
価格だけで判断せず、その建物を使うのか解体するのか、再建築できるか、誰が何を撤去し、見えない地中物が出たとき誰が負担するかを契約前に確認します。
建物・土地・解体・新築を別々に見積もり、境界、残置物、石綿、ライフライン、搬出条件を現地と書類で照合してから特約へ反映することが結論です。
解体費、税金、融資、建築可否は物件と地域で変わるため、不動産会社、建築士、解体業者、金融機関、行政へ個別確認してください。
古家を使うか解体するかを契約前に決める
最初に、売買対象が土地だけなのか、古家を含む土地建物なのか、広告、登記事項証明書、固定資産資料、契約案で確認します。
古家を改修して使う可能性があるなら、雨漏り、構造、傾き、腐朽、シロアリ、設備、増改築履歴を建築士などの専門家へ調査してもらいます。
解体前提なら、売主が更地にして渡すのか、買主が現況で引き取り解体するのかを明確にします。
現況渡しでは、家具、家電、物置、庭石、樹木、井戸、浄化槽、塀、基礎を残置物として一括せず、撤去対象を一覧にします。
古家があるから建替え可能とは限らないため、再建築不可物件の購入注意点と照合します。
建築会社には希望建物の配置、解体後の地盤調査、工事車両の進入、仮設、上下水道の引込みを含む概算を依頼します。
住宅ローンで土地・解体・新築をまとめられるか、つなぎ融資や融資実行の時期を金融機関へ確認します。
再利用と解体の判断期限を申込み前に設け、調査不足のまま土地価格だけで契約へ進まないでください。
解体見積・石綿・地中物・境界を確認する
解体見積は建物本体だけでなく、養生、重機搬入、手壊し、残置物、外構、樹木、基礎、整地、廃棄物処分、届出を項目別にします。
道路が狭い、隣家が近い、電線が低い、敷地に高低差がある場合は、工期と搬出方法が変わるため現地見積を求めます。
環境省の建物を壊すときの石綿案内では、解体前に石綿使用の有無を調査する必要があると示されています。
設計図書や改修履歴をそろえ、事前調査、分析、除去が必要な場合の追加費用と日程を見積条件へ入れます。
地中には旧基礎、浄化槽、井戸、配管、廃材などが残る可能性があるため、過去利用、古図面、売主の告知、近隣情報を確認します。
見えない地中物は購入前に完全把握できないこともあるので、発見時の連絡、工事停止、調査、撤去、費用負担を契約案で協議します。
境界標、確定測量図、越境、共有塀は土地購入前の境界確認と照合し、解体で境界を失わないよう写真を残します。
解体業者の見積範囲、許可・登録、廃棄物の処理、近隣説明、工事保険を確認し、安い一式見積だけで選びません。
建築可否・滅失登記・契約特約を整える
建築可否は前面道路、接道、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ、セットバック、擁壁、造成規制などを行政と建築士へ確認します。
上下水道、ガス、電気の既存引込みが古くても、そのまま新築へ使えるとは限らないため、口径、位置、所有、撤去・更新を調べます。
売買契約と重要事項説明には、現況渡し・更地渡し、撤去対象、測量、越境、解体期限、地中物、建物の契約不適合責任を具体化してもらいます。
希望建物を建てられること、融資、解体見積、調査結果が重要なら、停止条件や解除条件を宅地建物取引士・専門家へ相談します。
建物を取り壊した後は、法務局の建物滅失登記の案内を確認し、申請者、必要書類、期限を工程へ入れます。
売主が解体する場合でも、解体完了、残置物撤去、整地、境界標、滅失登記を引渡し前に確認する方法を決めます。
買主が解体する場合は、所有権移転、鍵の引渡し、近隣説明、電気・水道停止、工事着手の順番を関係者でそろえます。
最終判断では、土地代に解体・調査・造成・設備更新・仮設・融資費用を加えた総額と、予定外が出たときの予備費を比較してください。
まとめ
古家付き土地は、建物を使うか解体するかを決め、建築可否、境界、残置物、石綿、地中物を契約前に確認します。
土地代だけでなく解体から新築までの総額を比べ、撤去範囲と想定外の費用負担を契約特約へ具体的に残しましょう。
