中古住宅の広告や重要事項説明で「未登記建物」「増築未登記」と分かったら、価格だけで判断せず、何が未登記なのかを特定する必要があります。
建物全体が未登記のケースと、離れ・車庫・増築部分だけが登記に反映されていないケースでは、必要な資料と手続きが異なります。
結論は、現況と登記・課税資料・建築資料を照合し、所有者、法令適合、住宅ローン条件を確認したうえで、売主がいつまでに必要な登記を行うかを契約へ明記することです。
登記を合わせれば建築基準法上の問題も解消するとは限らないため、宅地建物取引士、土地家屋調査士、司法書士、金融機関、必要に応じて建築士へ同じ資料を共有します。
建物全体か増築部分かを分け、現況と登記・課税資料を照合する
最初に、未登記なのが主たる建物全体、増築部分、離れ、車庫、物置のどれかを売主と仲介会社へ確認します。
登記事項証明書の所在、種類、構造、床面積と、現地の外形、間取り、附属建物を照合します。
固定資産評価証明書や課税明細に建物が載っていても、不動産登記が済んでいる証明にはならないため別々に確認します。
建築確認済証、検査済証、増改築図面、工事請負契約書、領収書、固定資産税資料から、建築時期・施工者・所有者・床面積の差を整理します。
国土交通省の中古住宅販売の留意点資料も、建物登記の有無や現況との差を確認し、判断できない場合は宅建業者・士業へ相談する流れを示しています。
未登記だから直ちに違反建築とは限りませんが、登記上の床面積を直しても、建ぺい率、容積率、接道、防火、確認申請の問題は別に残り得ます。
法令状況は自治体の建築窓口や建築士へ確認し、既存不適格住宅の確認点とも混同しません。
所有者や相続関係が不明、建築資料がない、現況面積を測れない場合は、契約前に土地家屋調査士や司法書士へ調査範囲を相談します。
古家付き土地として購入し解体する予定でも、誰がいつ登記・滅失登記・解体を行うかを古家付き土地の確認点と合わせて決めます。
売主側の登記・融資・法令確認を契約条件と決済日程へ入れる
住宅ローンを使う場合は、未登記の範囲と資料を売買契約前に金融機関へ出し、融資条件を確認します。
未登記部分の解消、表題登記・表題部変更登記、所有権保存登記などを求められるかは物件と金融機関で異なります。
売主側で必要な登記を完了するなら、担当する土地家屋調査士・司法書士、必要書類、費用負担、申請期限、完了確認方法を決めます。
ひたちなか市の未登記建物の名義変更案内は、法務局の登記手続きと自治体の課税上の名義変更が別であることを説明しています。
自治体への未登記家屋名義変更届だけで法務局の登記が完了するわけではない点に注意します。
売買契約では、未登記範囲、現況面積、売主の登記義務、完了期限、費用負担、融資承認、法令調査、資料不足時の解除・延期を具体化します。
決済前には、登記申請の受付だけで足りるのか、登記完了証や更新後の登記事項証明書まで必要かを金融機関と司法書士へ確認します。
増築部分を含む面積で広告・価格・固定資産税・火災保険がどう扱われるかも書面で確認します。
売主の説明だけで安全と断定せず、現況・権利・法令・融資の四つが一致してから購入判断を行います。
不明点が残る場合は、契約を急がず、専門家の調査結果と費用見積もりが出るまで停止条件を置きましょう。
まとめ
未登記の対象が建物全体か増築・附属建物だけかを最初に特定します。
現況、登記事項証明書、課税資料、建築資料を別々に照合します。
登記の修正と建築基準法上の適合、住宅ローン審査は別の論点です。
売主側の登記、期限、費用、融資、解除条件を契約へ明記してから決済へ進みましょう。
