普通借家と定期借家の大きな違いは、契約期間が来たときに同じ契約を更新できるか、いったん終了して合意の上で再契約するかです。
普通借家は借主が住み続けたい場合に更新が基本となり、貸主が更新を拒むには正当事由が必要ですが、定期借家は期間満了で更新なく終了します。
ただし定期借家でも双方が合意すれば再契約できるため、名称だけで避けず、再契約の可否、条件、費用、中途解約条項を申込前に確認します。
契約ごとの差が大きい分野なので、広告の短い説明ではなく重要事項説明書と賃貸借契約書を並べて判断することが重要です。
更新と再契約の違いを理解する
普通借家の更新は契約関係が続く仕組みですが、定期借家の再契約は前の契約が終了した後に新しい契約を結ぶ手続きです。
国土交通省の定期建物賃貸借Q&Aでも、定期借家は期間満了で確定的に終了し、双方の合意があれば改めて再契約できると案内しています。
再契約は自動ではなく、賃料、契約期間、敷金や礼金、事務手数料、保証契約などが前回と同じとは限りません。
- 契約書に普通借家か定期借家か明記されているか確認します。
- 定期借家は更新ではなく再契約であることを確認します。
- 再契約できる可能性とできない場合を分けて聞きます。
- 再契約時に必要な費用と審査を確認します。
- 普通借家の更新料や更新手続きを確認します。
普通借家の更新時期と必要書類は賃貸契約の更新手続きも参照し、更新案内を放置しないようにします。
再契約する意向が広告に書かれていても将来の契約成立を保証するとは限らないため、長期居住が必要なら不確実性を家族と共有します。
中途解約と期間満了の通知を確認する
普通借家でも定期借家でも、借主から契約期間の途中で退去できるかは中途解約条項の内容が重要です。
定期借家には居住用で床面積などの条件と転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情を満たす場合の法定中途解約がありますが、自己判断せず契約窓口へ確認します。
定期借家が一年以上の場合、貸主側の期間満了通知にも法定の時期があるため、受け取った日、終了日、再契約回答期限を記録します。
- 解約予告は何日前または何か月前か確認します。
- 短期解約違約金の対象期間と金額を確認します。
- 定期借家の終了通知方法と送付先を確認します。
- 再契約を希望する意思表示の期限を確認します。
- 退去日と次の入居日の空白を資金計画へ入れます。
実際に退去する場合は賃貸の退去連絡で通知方法を確認し、口頭連絡だけで済ませません。
契約終了と明渡しの扱いは個別条件で変わるため、疑問が残る場合は宅地建物取引業者や法律専門家へ書面を示して確認します。
申込前に費用と居住予定を契約書へ照合する
申込前に住みたい期間を決め、転勤、進学、建て替え中の仮住まい、家族計画など、終了時期が変わる可能性も含めて契約方式を比較します。
家賃が低く見えても、再契約費用、引っ越し費用、違約金の条件まで含めた総額で比べると判断が変わる場合があります。
- 希望居住期間と契約満了日をカレンダーで重ねます。
- 更新料と再契約費用を別々に見積もります。
- 中途解約できない期間の家賃負担を確認します。
- 事前説明書面と契約書を保存します。
- 口頭説明と書面が違う場合は署名前に質問します。
確認箇所を整理するには賃貸の重要事項説明チェックリストを使い、契約形態、期間、解約、費用を同じ順番で照合します。
普通借家と定期借家を含めて自分の居住予定に合う賃貸を探す場合は、仲介手数料0円のお部屋探しで条件を相談できます。
比較結果は契約形態、満了日、解約予告、更新または再契約費用の四項目にまとめ、説明担当者の回答と一緒に保存しておくと見直しやすくなります。
最終判断は物件ごとの重要事項説明書、賃貸借契約書、事前説明書面を読み、不動産会社へ不明点を確認してから行ってください。
